澳门人威尼斯4399寻找后地产时期的增长极许多国家都经历了房地产高速发展的时期，然而伴随着购房年龄人口逐渐见顶，房地产行业后续增长动力不足。后地产时期，哪些行业会接力地产成为经济新的增长极？

　　日本和韩国购房年龄人口分别于1978年和2000年见顶，此后房地产增速逐步回落，但后地产时期日本与韩国产业结构的演进路径却有所不同。一是体现在制造业，日本制造业占比回落，韩国制造业占比却上行。原因或在于日韩购房年龄人口见顶时所处的经济发展阶段不同：日本随着劳动力成本增加，选择将劳动力和资本密集的制造业向海外转移，国内转而向知识和技术密集型产业转型；韩国经济起飞时间晚于日本澳门人威尼斯37000，承接了来自日本等发达国家的产业转移，并抓住了信息技术的机遇，其计算机电子制造业和信息服务业均获得了长足的发展。二是体现在服务业，日本购房年龄人口见顶后的老龄化程度更深，其医疗产业占比提升更多。美国并未出现严格意义上的购房年龄人口见顶，在2008年房地产增速放缓后，美国产业结构持续向知识和技术密集型产业升级，在网络和计算机领域从制造向设计转变。

　　对我国而言，我国购房年龄人口于2012年见顶，当年人均GDP低于日韩见顶时期，老龄化水平和制造业占比与日本基本持平，我国劳动力数量和成本同发达国家相比仍有优势。对于后地产时期的经济增长，一方面，可以继续借鉴韩国的经验，通过承接发达国家高附加值制造业来实现制造业转型升级；另一方面澳门人威尼斯官网，吸取日本经验与教训，在提升自主研发和创新能力，逐渐从劳动和资本密集型向知识和技术密集型转型的同时，也要积极跟随科技创新与产业发展的前沿，主动融入新一轮技术的浪潮。此外，未来逐步加深的人口老龄化趋势，亦意味着我国医疗保健产业有巨大的潜在发展空间。

　　许多国家都经历了房地产高速发展的时期，然而伴随着经济发展水平的提高，人口老龄化和少子化趋势开始显现，导致购房年龄人口（25-44岁年龄区间的人口）逐渐见顶，房地产行业后续增长动力不足。在后地产时期，哪些行业会接替地产取得长足发展，成为拉动经济发展的新的增长极澳门人威尼斯37000，其他国家的经验路径可否揭示一些共性？

　　自上世纪50年代起，日本购房年龄人口不断增长，于1978年达到峰值3787万，约占总人口的33%；随后绝对数量缓慢下降，降至总人口的27%左右。1997年，购房年龄人口绝对数量再度增长，于2005年附近第二轮见顶，但本轮反弹始终未及1978年的峰值；经历了短暂的反弹后，购房年龄人口于2006年起开始下行，截至2021年降至不足2800万，占总人口的22%左右。

　　与购房年龄人口走势相对应，1978年之前[1]，日本房地产行业产值高速发展，增速中枢为17.7%。1978年购房年龄人口见顶之后，1979年至1996年房地产增速已明显下了一个台阶，中枢降至7.2%。尽管1997-2004年期间购房年龄人口经历了小幅反弹，但房地产产值增速未有明显起色，在一个更低增速水平的区间长期徘徊，1997年之后增速中枢进一步降至0.88%。

　　购房年龄人口见顶，折射出的是劳动年龄人口的减少，以及更深层次的人口老龄化和少子化趋势。因此，后地产时期的行业结构变迁，一定程度体现的是，各国如何调整产业结构以应对劳动年龄人口减少和劳动力成本增加。

　　于1978年前后，日本经历了第一轮购房年龄人口见顶。观察1978年前后的十年，第一产业和第二产业占比快速收窄，第三产业占比明显提升。第一二产业中，农林渔业产值占比从70年代的5.6%降至80年代的3.4%，制造业占比从34.9%降至30.7%。制造业中澳门人威尼斯官网，钢铁、运输设备、纺织、化学占比分别下降0.9个、0.9个、0.8个和0.4个百分点。服务业中，商业服务业占比从2.2%提升至3.7%；个人服务业从6.6%提升至7.6%；此外金融保险、教育、医疗产业的占比亦稳健提升，但幅度相对较小。尽管房地产产值增速已有所放缓，但占比仍相对稳健。

　　于2005年前后，日本经历了第二轮购房人口见顶。与第一轮见顶类似，第一产业和第二产业的占比持续收缩，第三产业占比持续扩张。第一二产业中，农林渔业产值在1995-2004年占比均值为1.5%，2006-2015年占比进一步降至1.1%；建筑业占比从6.7%降至5.0%；制造业占比从22.2%降至20.3%澳门人威尼斯37000。制造业中，纺织、电气机械、金属加工、化学分别下降0.3个、0.3个、0.3个和0.2个百分点。服务业中，医疗保健行业明显上行，从5.0%提升至6.7%；专业、科学和技术活动占比从5.3%提升至7.4%；而金融保险占比则有所下降，从5.5%降至4.9%。第二轮见顶前后的十年时间，房地产行业占比有所提升，从1995-2004年的10.7%提升至2006-2015年的12.1%，此阶段房屋租赁业相对停滞，而其他房地产活动产值则有所提升（包括规划设计、经纪代理等活动）。

　　日本购房年龄人口见顶后，房地产产值增速下降，在GDP中的占比逐渐趋于稳定。由于劳动年龄人口下降以及劳动力成本的增加，日本凭借在产业链当中的领先位置，开始将劳动和资本密集的制造业向海外转移，导致第一和第二产业的占比逐渐萎缩；同时，将本国的劳动人口集中在附加值更高的第三产业中，产业重心转向专业科学和技术领域，第三产业占比持续提升。此外，第二轮见顶前后，日本老龄化[3]程度较1978年已明显加深，带动医疗保健行业占比快速提升，可见老龄化带来的医疗保健需求亦可转化为新的经济增长极。

　　在2000年以前，韩国购房年龄人口整体处于增长态势澳门人威尼斯4399，绝对数量于2000年达到峰值1681万人，占总人口的36%左右；2000年之后，购房年龄人口的绝对数量呈现下行趋势，截至2021年已降至1463万人，约占总人口的28%。

　　在2000年购房年龄人口见顶之前，韩国房地产行业产值增速保持较高增速，1954年至1999年房地产增速中枢为7.0%；2000年之后，房地产增速明显下了一个台阶，2001年至2021年期间增速中枢已降至2.8%。

　　与日本路径类似，在2000年购房年龄人口见顶前后，第一产业占比显著下降，从90年代的3.6%降至本世纪第一个十年的2.4%；第二产业中，建筑业占比明显下降，90年代占比中枢为10.1%，2000见顶之后中枢降至6.6%；服务业占比有所增加，从见顶前的49.5%提升至见顶后的55.4%。服务业中，信息通信行业占比明显提升，从见顶前的1.5%提升至见顶后的4.0%；科学和技术服务业、金融保险、商业服务占比分别提高0.7个、0.7个和0.5个百分点。房地产行业产值占比在见顶后的10年时间，在国民生产总值中占比相对稳定。

　　但与日本不同的是，购房年龄人口见顶后，韩国制造业占比却明显提升，从见顶前十年的17.9%提升至见顶后十年的24.9%。其中，计算机电子产业占比提升最为明显，从见顶前的1.1%提升至见顶后的3.9%；此外，运输设备、化学品、电气设备、机械设备和金属加工等占比分别提升1.0个、0.9个、0.7个、0.6个和0.6个百分点，拉动制造业整体占比增加。

　　韩国的路径与日本最大的区别在于，购房年龄人口见顶之后，制造业占比不降反升。韩国后地产时期，对制造业拉动较大的化学、电气设备和金属加工等行业，与日本第一轮见顶后制造业中占比下滑较大的行业高度重叠。原因或在于，日本劳动力成本上升的过程中，将本国劳动和资本密集型的制造业向海外转移；而韩国正处于产业结构升级的阶段，且劳动力成本更低，其部分承接了来自日本和其他发达经济体的产业转移，因而其制造业占比呈现增加趋势。

　　1978年日本购房年龄人口第一次见顶时，日本人均GDP已达到8557美元，而当时韩国人均GDP仅相当于日本同期的17%；2005年日本购房年龄人口第二次见顶时，韩国人均GDP仍低于同期日本水平，约相当于日本的51%。因此，尽管2000年前后韩国购房年龄人口见顶，劳动年龄人口后续增长乏力，但由于劳动力成本仍低于同期的日本，其产业结构变迁的方式是承接了来自日本的制造业转移。

　　同时，购房年龄人口见顶之后韩国服务业结构中，信息通信以及金融保险等资本密集型服务业比重提升；而日本第二轮见顶后信息通信和金融保险的占比则下降，占比显著提升的行业是专业、科学和技术活动以及医疗保健。一方面，原因在于韩国抓住了20世纪90年代后信息技术的机遇，其计算机电子制造业和信息通信服务业都取得了长足的发展，而日本困于房地产泡沫破灭和贸易摩擦，未能在信息技术领域占据先机；另一方面，则是两国在人口老龄化程度上的差异。2000年韩国购房年龄人口见顶时，65岁以上人口占比约为7.1%；而日本1978年第一次见顶时，老龄人口占比为8.8%，2005年二次见顶时，老龄人口占比为20.6%。因此，韩国购房年龄人口见顶时，并未面临着同日本一样高的老龄化程度，因而医疗保健并未成为第三产业的增长极。

　　自1950年起，美国购房年龄人口稳步提升，至1998年达到阶段峰值8606万人，约占总人口的31%；之后绝对数量有所下行，但2010年起绝对数量再度增长，截至2021年已增长至9035万人，已超过1998年峰值，约占总人口的27%。严格而言，美国并未出现日本和韩国的购房年龄人口数量见顶。

　　因而，美国1998年前后房地产增速并未发生显著变化，其运行中枢基本稳定在6%左右；房地产增速下行更多发生在2008年的次贷危机前后，增速中枢大幅降至0.91%。

　　尽管美国并未经历严格的购房年龄人口见顶，但2008年之后其房地产增速下行，本文着重观察美国2008年房地产增长放缓后产业结构的变化，寻找后地产时期的潜在增长极。

　　对比2008年前后十年美国产业结构的变化，制造业占比有明显下行澳门人威尼斯官网，2009-2018年期间中枢为11.7%，较1998-2007年期间下降2.2个百分点。制造业中，机动车、计算机和电子产品以及金属加工占比分别下行0.48个、0.28个和0.23个百分点。服务业占比则持续提升，医疗保健占比提升1.1个百分点，计算机系统设计、数据处理与网络出版、教育和公司管理占比分别提升0.47个、0.39个、0.32个和0.22个百分点。

　　美国的经验显示，伴随着劳动力成本的提高，汽车制造、计算机和电子制造等中高端制造业亦会逐渐从本国流出，本国产业链逐渐从制造向设计升级，知识密集型的产业占比总体提升。此外，美国的人口老龄化水平亦在稳步提升，带动医疗保健产业持续走强；不同于日韩，在人口增长的韧性下，美国的教育产业占比亦有所提升。

　　我国购房年龄人口于2012年见顶[4]，绝对数量录得约4.45亿，占全国总人口的33%左右；之后经过小幅震荡，于2016年起开始趋势性下行，截至2020年，购房年龄人口数量降至不足4.1亿人，占总人口的29%左右。房地产产值增速方面，对比见顶前后的十年，见顶后增速中枢3.4%，明显低于此前的10.3%。

　　观察2012年见顶前后十年我国产业结构的变化，见顶后制造业占比显著下行：2004年至2011年制造业占比均值为32.0%，2011年当年制造业占比仍有32.1%；而2012年之后开始呈现快速下行趋势，2012年至2022年期间中枢已降至28.2%，较见顶前下降3.8个百分点。同期，第三产业占比则快速增加，从2004年的41.2%提升至2022年的52.8%，见顶前后中枢水平提升9.1个百分点：其中，金融占比均值提升2.4个百分点；批发零售提升1.6个百分点；租赁和商业服务业、以及软件和信息技术服务业占比分别提升1.2个和0.7个百分点。此外，房地产产值占比亦呈现整体上行态势，从见顶前的5.0%提升至见顶后的6.6%。

　　日韩的经验显示，伴随着购房年龄人口的持续增长，房地产行业产值保持较快增长，在国民生产总值中比重提升；而购房年龄人口见顶后，房地产行业增速会逐渐回落，在GDP中占比亦会整体趋稳。

　　购房年龄人口见顶，折射出的是劳动年龄人口的减少，以及更深层次的人口老龄化和少子化趋势。因此，后地产时期的行业结构变迁，一定程度体现的是，各国如何调整产业结构以应对劳动年龄人口减少和劳动力成本增加澳门人威尼斯4399。

　　各国的应对路径却有明显不同。购房年龄人口见顶后，劳动力成本增加，日本选择将劳动和资本密集的制造业向海外转移，国内转而向知识和技术密集型产业转型。而韩国在购房年龄人口见顶后，制造业占比不降反升，很大程度承接了从日本等发达国家转移来的电子和设备制造业。美国并未出现严格意义上的购房年龄人口见顶，在2008年房地产增速放缓后，美国产业结构持续向知识和技术密集型产业升级，在网络和计算机领域从制造向设计转变。

　　尽管产业结构升级的一般路径或是澳门人威尼斯，从劳动密集型和资本密集型，向知识和技术密集型升级；但由于各国所处发展阶段和比较优势的不同，其最终实现路径不同。与日本、韩国购房年龄人口见顶时相比澳门人威尼斯4399，我国购房年龄人口见顶时人均GDP更低；人口老龄化水平和制造业占比高于韩国，与日本基本持平；我国劳动力数量和成本同发达国家相比仍有优势。因此，一方面，我国可以继续借鉴韩国的经验，通过承接发达国家高附加值制造业来实现制造业转型升级。另一方面，吸取日本的经验与教训，既要提升自主研发和创新能力，逐渐从劳动和资本密集型向知识和技术密集型转型，从制造向设计升级；又要紧紧跟随科技创新与产业发展前沿，融入新一轮技术与产业升级的浪潮中。

　　此外，未来逐步加深的人口老龄化趋势，一定程度亦意味着我国医疗保健产业巨大的潜在发展空间。日本2021年医疗保健已占据全国生产总值的8.3%左右，已一定程度上接力房地产成为日本经济新的增长极。

　　[2]由于日本统计局公布的国民经济核算，最早追溯至1993年；1993年之前数据采用CEIC口径，两者有些许差距。